Un peu de contexte
À l’heure où l’immobilier logistique est en contrainte sous la pression du e-commerce, des attentes environnementales et de la saturation foncière, une tendance émerge avec de plus en plus d’insistance : la réutilisation des anciens sites logistiques ou industriels
Longtemps perçus comme des friches obsolètes ou problématiques, ces espaces retrouvent aujourd’hui une nouvelle pertinence, voire un avenir stratégique.
De plus, les anciens entrepôts, construits dans les années 90 et au début des années 2000, parfois dépassés et ne répondant plus aux exigences sociétales, environnementales et organisationnelles peuvent retrouver de l’attrait en contrepartie d’investissements raisonnables.
Les friches industrielles
D’un point de vue foncier, la rareté des terrains disponibles à proximité des grands centres urbains pousse les acteurs de la logistique à reconsidérer des sites autrefois mis à l’écart. Délaissés parfois depuis des décennies, ces lieux présentent pourtant un atout précieux : leur emplacement. Proches des axes de transport, insérés dans des zones déjà urbanisées, ils permettent de répondre au défi du dernier kilomètre, qui constitue désormais un enjeu central dans l’organisation des flux.
Réhabiliter ces anciens sites permet aussi de limiter l’artificialisation des sols, dans un contexte de durcissement réglementaire (comme la loi ZAN – Zéro Artificialisation Nette). Transformer plutôt que construire devient ainsi un acte à la fois stratégique et écoresponsable. Il s’agit de faire du neuf avec de l’ancien, en intégrant des démarches d’économie circulaire et en réduisant l’empreinte carbone des projets logistiques.
Certains exemples concrets montrent que cette approche est déjà en cours. En France, d’anciens sites sidérurgiques, des entrepôts désaffectés ou même des parkings souterrains reconvertis deviennent des hubs logistiques modernes. Dans les métropoles, où la pression immobilière est forte, ces solutions permettent un maillage plus fin du territoire et une meilleure fluidité des livraisons.
Il faut toutefois surmonter certains défis : désamiantage, dépollution, adaptation aux nouvelles normes de sécurité ou encore complexité administrative. Mais pour les investisseurs comme pour les aménageurs, ces contraintes peuvent être compensées par la valorisation potentielle d’un actif situé dans un secteur stratégique.
Les entrepôts des années 90 et début 2000
Construits à une époque où les normes, les attentes logistiques et les enjeux environnementaux étaient très différents, les entrepôts des années 90 et début 2000 se retrouvent aujourd’hui à un carrefour : encore fonctionnels, mais parfois dépassés, ils nécessitent une modernisation profonde pour rester compétitifs et attractifs.
La priorité concerne l’adaptation aux standards actuels de la logistique, notamment en matière de d’organisation des locaux ou de sécurité. Beaucoup de bâtiments construits à cette époque ne répondent pas aux exigences des logisticiens d’aujourd’hui, notamment ceux du e-commerce ou de la grande distribution, qui recherchent des installations flexibles, très automatisables sur des sites hautement sécurisés.
Ensuite, la performance énergétique est devenue un critère clé. Ces entrepôts, souvent moyennement isolés, sans systèmes de chauffage efficaces ni éclairage LED, affichent des consommations incompatibles avec les objectifs ESG (environnement, social, gouvernance) des grands donneurs d’ordre. La remise à niveau passe alors par des travaux de rénovation thermique (isolation, menuiseries, étanchéité), l’installation de panneaux photovoltaïques, la gestion intelligente de l’énergie et l’amélioration du confort des salariés.
Un autre enjeu essentiel est celui de la mobilité et de l’accessibilité. La montée en puissance des livraisons rapides impose de repenser les accès poids lourds, la configuration des quais, les flux de circulation internes et la cohabitation avec les mobilités douces pour les salariés. Reconfigurer les abords du site peut s’avérer nécessaire.
Enfin, la valeur d’usage doit évoluer. Les utilisateurs d’aujourd’hui attendent plus qu’un simple lieu de stockage. Espaces de détente, locaux sociaux qualitatifs, services mutualisés : ces éléments deviennent des facteurs différenciants sur un marché concurrentiel du travail.
Remettre à niveau les entrepôts des années 90 et début 2000, ce n’est donc pas simplement réparer l’existant : c’est reconfigurer des actifs pour qu’ils répondent aux défis technologiques, environnementaux et humains des prochaines décennies. Une démarche exigeante, mais rentable, qui permet d’allonger la durée de vie de ces bâtiments tout en répondant aux besoins des opérateurs logistiques modernes.
Plus qu’une tendance, la reconversion des anciens sites pourrait devenir un pilier durable de l’immobilier logistique. Entre rationalité économique, transition écologique et efficacité opérationnelle, cette voie s’inscrit pleinement dans les grands enjeux de demain. Réutiliser l’existant, c’est aussi redonner vie à des territoires, tout en construisant un avenir plus résilient et mieux connecté.
En somme, et si l’immobilier logistique de demain s’inventait justement dans les anciens sites ?